Le loyer d’un bail commercial renouvelé échappe à la règle du plafonnement en cas de modification notable des éléments permettant la détermination de la valeur locative, notamment des caractéristiques du local loué ou des facteurs locaux de commercialité (article L 145-34 du code de commerce).
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire (article R 145-6 du code de commerce).
Un Bailleur avait accepté la demande de renouvellement du bail commercial d’une brasserie, moyennant la fixation d’un loyer déplafonné.
Pour justifier ce déplafonnement, il soutenait que les conditions d’exploitation avaient été modifiées de façon notable de même que les facteurs locaux de commercialité.
Il invoquait le fait que le locataire avait augmenté sa surface d’exploitation en agrandissant sa terrasse extérieure sur le domaine public moyennant la paiement d’une redevance minime et que cette extension avait généré un accroissement de sa clientèle et de son chiffre d’affaires.
Les deux arguments du bailleur sont rejetés par la Cour d’Appel de Besançon qui refuse le déplafonnement.
Cette décision est partiellement censurée par la Cour de Cassation :
Sur l’argument tiré de la modification des caractéristiques du bien loué :
La Cour d’appel de Besançon a rejeté cet argument après avoir relevé que l’extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci.
Sa décision est validée par la Cour de Cassation.
Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité :
La Cour d’Appel n’a pas davantage accueilli cet argument considérant que la modification de ces facteurs n’était pas démontrée.
Sa décision est censurée par la Haute Juridiction.
La Cour de Cassation juge que la juridiction d’appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée, si l’autorisation municipale accordée pour étendre l’exploitation de la terrasse sur le domaine public, modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait un motif de déplafonnement du loyer (Cass com 13 octobre 2021 n°20-12901).
Autrement dit, la Cour d’appel aurait dû rechercher l’incidence de l’autorisation administrative permettant d’étendre la surface extérieure d’exploitation du restaurant, sur l’environnement des locaux loués et l’activité exercée par le locataire.