La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 apporte cinq modifications importantes qui concernent les relations entre bailleurs et locataires de locaux commerciaux ou artisanaux :
- Restriction du droit de préférence : Lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, le locataire bénéficie d’un droit de préférence pour se porter acquéreur (art L145-46-1 du code de commerce). Le législateur donne enfin une définition de ce qu’est un local commercial ou artisanal :
- le local à usage commercial est défini comme tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou à ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.
- Le local à usage artisanal s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts
La nouvelle définition s’applique aux mutations intervenues à compter du 26 mai 2026.
- Droit à la mensualisation du loyer : tout locataire d’un local commercial ou artisanal, à jour de ses loyers et charges, peut exiger le paiement mensuel de son loyer, y compris si le bail prévoit une autre périodicité ; toute clause contraire est réputée non écrite. Cette mesure d’ordre public s’applique aux baux en cours à compter du 28 mai 2026 (C. com., art. L. 145-32-1 et L. 145-15)
- Plafonnement du dépôt de garantie : pour les baux éligibles à la mensualisation, le montant cumulé du dépôt de garantie et de toute autre garantie est plafonné à trois mois de loyer ; en cas de mutation de l’immeuble, l’obligation de restitution au locataire est automatiquement transmise au nouveau bailleur ; le dépôt doit être restitué dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés (C. com., art. L. 145-40)
- Légalisation des clauses encadrant, aussi bien à la hausse qu’à la baisse, la variation de l’indexation du loyer sur la base de l’ILC (indice des loyers commerciaux) dites clause « tunnel » : les clauses encadrant la variation annuelle de l’ILC dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse sont désormais expressément autorisées pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026 (C. com., art. L. 145-38-1)
- Suspension de la clause résolutoire conditionnée : le juge ne peut plus accorder de délais de paiement suspendant la clause résolutoire pour non-paiement de loyers que si le locataire démontre sa capacité à régler sa dette locative et reprend le versement intégral du loyer courant avant la première audience, applicable aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026 (C. com., art. L. 145-41).
Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 art 61 à 63 relative à la simplification de la vie économique