Lorsqu’un bailleur cède son local commercial à une société civile immobilière constituée par ses propres enfants, cette cession bénéficie-t-elle de l’exception intrafamiliale prévue par la loi, permettant d’écarter le droit de préférence du locataire ?
Règles applicables :
Selon l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.
Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables à la cession d’un local commercial au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint (article L 145-46-1).
La question des SCI familiales :
Une SCI, bailleresse d’un local commercial occupé par un centre de formation routière, consent une promesse de vente de ce local à une autre SCI constituée par les descendants de son gérant en refusant de donner suite à l’acceptation, par son locataire, de l’offre d’acquérir.
Ce dernier l’assigne en réalisation forcée de la vente.
Le vendeur soutient que le droit de préférence du locataire doit être écarté au motif que la cession à une SCI constituée entre les descendants du bailleur doit être assimilée à une cession intrafamiliale, bénéficiant de l’exception prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La question posée à la Cour de cassation était donc de savoir si la cession d’un local commercial à une SCI constituée exclusivement entre membres de la famille du bailleur, peut être assimilée à une cession directe à un conjoint, ascendant ou descendant, permettant ainsi d’écarter le droit de préférence du locataire.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 5 mars 2026 répond par la négative et rejette le pourvoi : une SCI, même composée exclusivement de descendants du bailleur, dispose d’une personnalité juridique distincte de celle de ses associés et ne saurait être assimilée à ces derniers ; la cession à une telle structure ne peut donc bénéficier de l’exception intrafamiliale.
Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525