Que peut faire le preneur s’il ne peut utiliser le bien loué comme le bail le prévoit ?
L’obligation de délivrance est une des obligations essentielles du bail pesant sur le bailleur.
C’est pourquoi, le preneur est en droit de suspendre le paiement des loyers dès lors que les locaux loués ne permettent plus l’usage contractuellement prévu, en raison d’un manquement imputable au bailleur.
Cette suspension du paiement des loyers est-elle soumise à un formalisme particulier ?
La réponse est négative : « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
Cass. 3e civ. 18 septembre 2025 n°23-24.005
A retenir : le locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers sans formalité préalable de mise en demeure, dès lors que les manquements du bailleur rendent les locaux impropres à l’usage convenu.
Il en ira différemment si l’envoi d’une mise en demeure est spécifié dans le bail. Dans ce cas, le preneur ne pourra refuser de régler les loyers sans avoir, au préalable, mis en demeure le bailleur de faire cesser le trouble qui l’empêche de jouir des locaux loués.