Une clause du bail commercial qui met à la charge du locataire les travaux de ravalement de l’immeuble est-elle applicable si les travaux de ravalement sont imposés par une autorité administrative ?
La réponse est négative selon la Cour d’Appel de Paris dont l’analyse est confirmée par la Cour de Cassation.
Dans l’affaire soumise à la juridiction, un bail commercial faisait obligation au locataire de supporter les frais de ravalement de l’immeuble.
Toutefois, il ne comportait aucune disposition relative aux travaux prescrits par une autorité administrative.
La mairie fait injonction au propriétaire des lieux de ravaler la façade sur rue et mur pignon.
Le bailleur en demande le règlement au locataire qui s’y oppose.
La Cour d’Appel donne raison au preneur en relevant que les travaux étaient dictés non par la décision du bailleur mais par l’injonction de la mairie. Ils relevaient donc de l’obligation de délivrance du bailleur de l’article 1719 du code civil.
Pour la Cour, le bailleur ne pouvait se prévaloir de l’engagement contractuel du locataire de prendre en charge le ravalement dans la mesure où les travaux résultaient d’une injonction administrative et non d’une demande de sa part, de mise en œuvre de l’engagement de son locataire.
Autrement dit, le propriétaire ayant été mis dans l’obligation de faire ravaler l’immeuble, il ne pouvait reporter cette charge sur son locataire, puisque l’engagement contractuel de ce dernier de supporter les dépenses de ravalement ne prévoyait pas le cas où cette dépense résulterait d’une injonction faite au bailleur.
La Cour de Cassation (Cass. 3e civ. 15-6-2023 n° 21-19.396) valide ce raisonnement dont il faut déduire une appréciation restrictive des clauses transférant au locataire la charge des travaux qui incombent en principe au propriétaire. Sauf clause expresse contraire, le ravalement prescrit par une autorité administrative pèse sur le bailleur commercial.