Selon les dispositions de l’article L. 145-33, 1° du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est notamment déterminée d’après les caractéristiques du local considéré.
L’article R. 145-3 du même code précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de plusieurs critères dont l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux.
Pour réduire le loyer commercial, la Cour d’Appel de Pau, après avoir constaté que le bail désignait un local à usage commercial représentant une surface de vente en rez-de-chaussée d’environ 2000 m², a retenu que la superficie d’exploitation mentionnée au bail ne correspondait pas à la surface réellement consacrée par l’exploitant à ses activités de vente à la clientèle, compte tenu de la transformation, en réserve, d’une partie antérieurement utilisée en surface de vente.
La Cour de Cassation censure cette décision aux motifs que la Cour d’Appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée, si l’affectation à la vente d’une surface moindre, que celle autorisée par le bail pour cette activité, ne résultait pas d’un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur (Cass. 3e civ. 11 mai 2022 n° 20-21689).
Il ressort de cette décision, que, pour fixer le prix du bail renouvelé, il n’y a pas lieu de réduire la valeur locative du bien en raison d’une diminution de la surface de vente si elle a été décidée par le locataire.