Le bail commercial peut-il valablement prévoir que le locataire ne pourra céder son fonds de commerce ou son bail que par acte authentique en appelant le bailleur à concourir à l’acte ?
La règle posée par le code de commerce est la suivante : Sont réputées non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel (Article L 145-16 du code de commerce).
Le bailleur ne peut donc faire obstacle à la cession du bail par le locataire, à l’acquéreur de son fonds de commerce.
Mais peut-il soumettre cette cession à des exigences particulières ?
Le fait pour un bailleur d’exiger que tout acte de cession du droit au bail même à l’acquéreur du fonds de commerce du locataire, soit passé devant notaire en sa présence, constitue-t-il une limitation au droit du locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce contraire aux dispositions de l’article L145-16 susvisé ?
La cour d’appel d’Aix en Provence a répondu par la négative considérant que le bailleur pouvait valablement imposer à son locataire le respect d’un formalisme particulier. Faute pour celui-ci d’y avoir satisfait, il ne pouvait opposer à son bailleur la cession intervenue.
Son analyse est approuvée par la Cour de cassation : « Ayant exactement retenu qu’était valable la clause qui imposait au locataire d’établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé, la cour d’appel, qui a constaté que ces stipulations n’avaient pas été respectées, a légalement justifié sa décision de retenir que la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail était inopposable au bailleur. »
(Cass 3ème civ. 13 mars 2025 (pourvoi n°23-23.372)
Conclusion : si le bailleur ne peut interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, rien ne l’empêche d’exiger un formalisme particulier pour cette cession.