Trois arrêts rendus par la Cour de Cassation viennent préciser les conditions d’indemnisation du bailleur qui récupère en fin de bail, des locaux dégradés.
Pour la haute juridiction, les évènements postérieurs au départ du locataire doivent être pris en compte pour statuer sur l’existence ou non d’un préjudice pour le bailleur.
Elle énonce que « Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. »
Pour prétendre à une indemnisation, le bailleur doit démontrer son préjudice. La seule démonstration d’une restitution de locaux dégradés ne suffit pas si le locataire fait état de circonstances postérieures remettant en cause l’existence d’un préjudice.
C’est donc à tort qu’ont été condamnés des locataires du seul fait de l’existence avérée de dégradations qui leur étaient imputables.
Les juges d’appel devaient vérifier si le bailleur avait réellement subi un préjudice alors qu’il avait, dans la première affaire, reloué rapidement les locaux sans effectuer de travaux de remise en état et, dans la seconde, revendu le local restitué, avec une plus-value.
Cass. 3e civ. 27-6-2024 n° 22-24.502 / Cass. 3e civ. 27-6-2024 n° 22-21.272 .
La relocation rapide, sans travaux préalable ou la vente du bien avec plus-value peuvent donc être des éléments de nature à démontrer qu’il n’y a eu, en réalité, aucune conséquence préjudiciable au bailleur du fait de la restitution en mauvais état, des locaux loués.
Il en va de même en cas de revente à un prix qui n’apparaît pas minoré.
C’est ce qu’il ressort de la troisième affaire : la Cour de Cassation approuve les juges d’appel d’avoir rejeté tout indemnisation après avoir relevé que le bailleur avait revendu rapidement les locaux sans démontrer une dépréciation du prix due à leur état.
Cass. 3e civ. 27-6-2024 n° 22-10.298