A quelles conditions le locataire peut-il supporter les réparations locatives dues à la vétusté ?
Selon les dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Il en va différemment en cas d’accord contraire des parties, les dispositions susvisées de l’article 1755 n’étant pas d’ordre public.
Le bail peut donc prévoir que les réparations dues à la vétusté seront supportées par le locataire à l’exception toutefois de celles qui relèveraient des grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, toiture…) lesquelles doivent rester à la charge du bailleur (article R 145-35 2° du code de commerce).
Afin de protéger le locataire, la Cour de Cassation interprète restrictivement les clauses qui mettent à sa charge une obligation de remettre les locaux « en leur état primitif ».
Une telle clause ne peut être comprise comme incluant les dommages dus à la vétusté depuis l’entrée dans les lieux du locataire si ceux-ci ne sont pas expressément visés.
(Cass 3e civ. 30 novembre 2023 n°21-23173)
A retenir : En l’absence d’un accord exprès imposant au locataire le règlement des dommages dus à la vétusté depuis son entrée dans les lieux, ceux-ci ne peuvent être mis à sa charge.