La Cour de cassation a clarifié, dans un arrêt du 16 octobre 2025, les conséquences de la tacite prolongation d’un bail commercial sur la fixation du loyer, un enjeu stratégique à connaître pour les bailleurs comme pour les locataires.

Le litige portait sur la réévaluation du loyer dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial. Initialement conclu pour 9 ans mais dont la durée avait dépassé 12 ans par suite de sa prolongation tacite.

Le bailleur soutenait que le loyer déplafonné, en raison du dépassement de la durée de 12 ans, était exigible dans sa totalité.

La locataire contestait l’exigibilité immédiate de l’intégralité de l’augmentation du loyer considérant qu’il devait bénéficier du mécanisme de lissage de l’article L 145-34 du code de commerce limitant l’augmentation à 10% par an.

La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence rejette son argument.

Elle rappelle que le mécanisme d’étalement de la hausse du loyer prévu par la dernière phrase de l’article L. 145-34 ne joue que dans deux hypothèses :

  • en cas de modification notable de l’un des quatre éléments principaux de la valeur locative (caractéristiques du local considéré, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité)
  • ou si la durée contractuelle initiale du bail est supérieure à neuf ans.

En conséquence, elle a jugé que ce mécanisme d’étalement ne s’appliquait pas aux baux de 9 ans s’étant poursuivi tacitement au-delà de 12 ans.

La Cour de Cassation confirme cette analyse : la prolongation tacite d’un bail de 9 ans au-delà de 12 ans ne permet pas au locataire de bénéficier du mécanisme protecteur limitant la hausse annuelle à 10 % du loyer déplafonné.

Le bailleur est donc fondé à obtenir un loyer réévalué sans limitation légale de son augmentation.

Cass 3e civ 16 octobre 2025 n°23-23.834

A retenir : bailleurs et locataires doivent surveiller la durée effective du bail et anticiper les renouvellements, la poursuite tacite au-delà de 12 ans pouvant justifier une augmentation importante du loyer sans étalement de la hausse résultant du déplafonnement.