Un locataire est expulsé à la demande de son bailleur, par acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.
Les locaux sont vendus.
La résiliation anticipée du bail est par la suite annulée, rendant l’expulsion irrégulière.
Le bailleur qui n’est plus propriétaire des locaux, ne peut réintégrer le locataire et doit lui verser une indemnité d’éviction.
Le preneur évincé demande alors que l’indemnité d’éviction comprenne un dédommagement au titre du chiffre d’affaires perdu depuis la date de son expulsion.
La Cour d’Appel de Paris refuse.
Elle retient que le locataire, indemnisé de la perte de son fonds de commerce, ne peut, en sus, être indemnisé des gains qu’il aurait obtenus s’il était resté dans les locaux au lieu d’en être irrégulièrement expulsé.
Cette décision est censurée par la Cour de Cassation qui énonce, au visa de l’article L 111-10 du code des procédures civiles d’exécution et des articles L145-14 et 145-28 du code de commerce, que :
- si la décision de justice d’expulsion qui a été exécutée par le bailleur à ses risques, est ultérieurement modifiée, il doit rétablir le locataire dans ses droits en nature ou par équivalent
- le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. En conséquence, la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, a occasionné à ce dernier un préjudice supplémentaire qu’il appartient au juge d’évaluer (Cass 3e civ, 25 janvier 2023 n°21-19.089).
Le locataire doit donc être indemnisé pour la perte de chiffres d’affaires intervenue entre la date d’expulsion et le paiement de l’indemnité.