À quel moment commence à courir le délai de prescription de l’action du locataire en résiliation du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ?
Un bailleur après avoir donné en location un terrain, des hangars et des bureaux destinés à l’exploitation forestière, au négoce de bois d’œuvre et à la scierie, ampute l’assiette du bail par la construction d’un hangar et d’un parking loués à un tiers en entravant l’accès aux bâtiments loués.
Invoquant une atteinte à la jouissance paisible et à l’obligation de délivrance des locaux, le locataire assigne son bailleur pour obtenir la résiliation du bail et une indemnisation.
La cour d’appel de Colmar déclare l’action prescrite, le locataire l’ayant introduite plus de 5 ans après que la surface louée a été réduite du fait du bailleur.
Elle se base sur les dispositions de l’article 2224 du code civil aux termes desquels les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Sa décision est censurée par la Cour de cassation.
La haute juridiction rappelle que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.
Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail.
Dès lors, c’est à tort que la Cour d’Appel a déclaré l’action prescrite puisque le point de départ du délai de 5 ans ne pouvait commencer à courir tant que le manquement du bailleur persistait.
(Cass. 3e civ. 10-7-2025 n° 23-20.491)