En cas de non renouvellement du bail, le locataire a droit au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre (article L145-14 du code de commerce).
Pour calculer une indemnité d’éviction, une Cour d’Appel avait exclu le droit au bail considérant que sa valeur était nulle puisqu’il n’y avait pas de différentiel positif entre, d’une part, le loyer des nouveaux locaux dans lesquels le locataire évincé s’était réinstallé et, d’autre part, l’ancien loyer.
La Cour de Cassation censure ce raisonnement : l’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé lequel est un élément du fonds de commerce. (Cass 3e civ 15 octobre 2021 n°20-19.340).
En l’absence de renouvellement de son bail, le locataire a été privé de son droit au bail dont la valeur dépend de plusieurs facteurs dont notamment l’emplacement du local, les dispositions du bail et l’étendue des activités qui peuvent être exercées dans ce local.
Ce droit au bail ne peut avoir de valeur nulle puisque si le locataire était resté dans les lieux, il aurait pu le céder si les dispositions du bail le permettaient.