Une clause de non-recours peut-elle exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ?
Un bailleur conteste sa mise en cause par son locataire qui entend obtenir réparation des dommages causés dans les locaux loués dus à de nombreuses infiltrations d’eau.
Il oppose à son locataire une clause de non-recours insérée dans le bail, par laquelle le locataire renonce à tout recours contre le bailleur pour les dégâts causés dans les locaux loués, aux objets mobiliers, marchandises ou matériels quelle qu’en soit l’origine, du fait de la privation de jouissance ou de troubles de jouissance des lieux loués.
La cour d’appel de Versailles lui donne raison.
Sa décision est cassée par la Cour de cassation au visa des articles 1719 et 1720 du code civil.
La Cour rappelle que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Elle ajoute qu’une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.
En conséquence, la juridiction d’appel ne pouvait pas refuser au locataire une indemnisation aux motifs de l’existence de la clause de non-recours du bail.
(Cass. 3e civ. 10-4-2025 n° 23-14.974)