L’article 145-147 du code de commerce permet au locataire d’adjoindre à l’activité prévue au bail, des activités connexes ou complémentaires, dans les conditions suivantes :

– Le locataire doit faire connaître son intention, au propriétaire, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.

– Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

– En cas de contestation, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire, qui se prononcera sur sa demande d’adjonction d’activité, en prenant notamment en compte, l’évolution des usages commerciaux.

Il est admis que certaines activités qui correspondent à une évolution normale de l’activité exercée appréciée selon les usages d’une profession, peuvent se rattacher à la destination initiale du bail.

Dans ce cas, elles ne sont pas considérées comme des activité connexes ou complémentaires nécessitant l’autorisation du bailleur pour être exercées.

L’activité connexe et complémentaire peut avoir des effets sur la valeur locative du commerce.

Comment donc déterminer si l’activité est, ou non, connexe ou complémentaire ?

Dans l’affaire qui a donné lieu à un arrêt de la Cour d’Appel de Paris en date du 17 février 2021(Paris, pôle 5, ch. 3, 17 février 2021 n° 18/07905), un restaurateur avait, sans solliciter l’autorisation du bailleur, adjoint, à son activité de cuisine asiatique et de commerce de produits asiatiques, celle de restauration à emporter et de vente par internet.

Le propriétaire des locaux considérait, tout au contraire, que cette activité nouvelle était une activité connexe et complémentaire soumise à son autorisation.

La Cour d’Appel a donné tort au bailleur.

Elle a d’abord relevé que la livraison résultant des commandes par internet représentait une tendance croissante de l’activité des restaurants asiatiques.

Elle a constaté ensuite que cette activité était le prolongement naturel de celle de restauration et d’alimentation répondant aux besoins de la clientèle et qu’à ce titre, elle pouvait être considérée comme incluse dans l’activité autorisée par le bail.

Ainsi, n’étant pas constitutive d’une activité connexe ou complémentaire, l’activité de livraison n’était pas soumise à l’autorisation du bailleur.

A noter que dans sa décision, la Cour a précisé qu’il n’était pas démontré que l’activité de livraison était prépondérante.

Cette mention laisse entendre que si l’activité nouvelle de livraison avait été prééminente, elle aurait pu être considérée comme une activité connexe et complémentaire devant recueillir l’accord du bailleur pour être exercée.

La nature de l’activité nouvelle doit donc, en amont de son exercice, être analysée avec prudence pour déterminer s’il y a lieu, ou non, de soumettre son exercice à l’autorisation du bailleur.