Un couple signe une promesse de vente d’un appartement contenant une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 414 000 euros, remboursable sur 25 ans, au taux de 2 % l’an hors assurance.
La banque ne leur proposant qu’un prêt d’un montant inférieur (407 000 €), le couple notifie au vendeur sa renonciation à cette acquisition.
Celui-ci considère que la condition suspensive relative au prêt est remplie et demande leur condamnation à lui verser une somme de 38 600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.
Il soutient que les acquéreurs étaient tenus d’accepter toute offre de prêt d’un montant de 414 000 euros maximum ou inférieur.
Pour le vendeur, en refusant l’offre de la banque, ils ont empêché la réalisation de la condition.
Il invoque les dispositions de l’article 1304-3 du code civil selon lesquelles, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
Dès lors, il conclut que la condition suspensive devait être considérée comme réalisée.
Son raisonnement n’est pas suivi par la Cour d’Appel qui le déboute.
Cette décision des juges d’appel est confirmée par la Cour de Cassation qui précise que l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur. (Cass 3e civ 14 décembre 2022 n°21-24 539).
Dès lors que les acquéreurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, il ne pouvait leur être reproché de refuser une proposition inférieure.
Ils avaient donc pu valablement renoncer à la vente sans être tenus de verser l’indemnité d’immobilisation au vendeur.