Lorsque le propriétaire des murs d’un local à usage commercial, les met en vente, son locataire bénéficie du droit de préférence (ou de préemption) que lui réserve l’article L 145-46-1 du code de commerce, pour se porter acquéreur

Toutefois, ce droit comporte des limites qui sont posées par cet article *.

Notamment, il n’est pas applicable, nous dit le texte, en cas de cession globale d’un immeuble comprenant « des » locaux commerciaux.

Qu’en est-il en cas de cession d’un immeuble qui ne comprendrait pas « des locaux commerciaux » mais un seul local commercial ?

Interprétant strictement le texte de l’article L 145-46 du code de commerce, le ministre de l’économie, saisi de cette question par un sénateur, a exposé que le droit de préemption du locataire était une limite à l’exercice du droit de propriété du bailleur et devait donc être interprété strictement.

En conséquence, pour le ministre, peu importe que l’immeuble ne comporte qu’un seul local commercial et non « des » locaux commerciaux comme précisé dans le texte du code de commerce, le droit de préférence du locataire ne s’applique pas en cas de vente de l’immeuble dans lequel il est situé (Rép. Marseille : Sén. 22-4-2021 n° 21155).

Il ajoute même que si les tribunaux devaient en décider autrement, le texte de l’article 145-46-1 du code de commerce serait modifié pour être clarifié en ce sens.

A noter : le locataire qui souhaite se prémunir contre les exceptions au droit de préférence, ou leur interprétation trop stricte, peut toujours négocier l’introduction dans son bail, d’un droit de préférence adapté à sa situation.

 

* selon les dispositions du code de commerce (art L145-46-1), le droit de préférence ne s’applique pas en cas :

  • de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
  • de cession unique de locaux commerciaux distincts
  • de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
  • de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.
  • de cession d’un local, au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.