Un bail commercial a mis à la charge du locataire, une obligation de maintenir les locaux constamment en activité.

Soupçonnant qu’aucune activité n’était exercée dans les lieux, le propriétaire a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, au locataire en lui enjoignant de justifier l’exploitation effective et continue des locaux, depuis la date d’effet du bail.

Faut d’obtenir cette justification, le bailleur a assigné son locataire en acquisition de la clause résolutoire.

La Cour d’Appel de Paris a fait droit à sa demande : elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné la libération des lieux aux motifs que le locataire n’avait pas rapporté la preuve qu’il exerçait une activité dans les lieux avant la délivrance du commandement, le reprise de l’exploitation postérieurement à la réception du commandement, étant sans incidence.

Cette décision est censurée par la Cour de Cassation (Cass civ 3e 20 mai 2021 n°20-12533) qui rappelle les dispositions de l’article 1353 du code civil : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La Cour d’Appel ne pouvait inverser la charge de la preuve.

Il appartenait non pas au locataire de prouver qu’il exploitait les lieux depuis la signature du bail mais au bailleur d’établir l’existence et la persistance de l’absence d’activité en infraction aux clauses du bail.